Es más habitual de lo que crees que en una Comunidad de Propietarios haya un vecino que no paga la comunidad. Y los motivos son diversos y de lo más variopintos. Hay quienes desgraciadamente no tienen dinero para pagar los gastos comunitarios y quienes no desean hacerlo porque tienen una mala relación con el resto de vecinos. Otros, por ejemplo, están desaparecidos de combate e incluso sus herederos no quieren saber nada. En fin, ¡que aquí podemos encontrarnos de todo! Vamos a ver cómo equilibramos las cuentas de la comunidad.
Si necesitas asesoramiento con este tema, no dudes en contactarme. ¡Estaré encantado de atenderte!
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Cómo reclamar a un vecino que no paga la Comunidad
Los pasos son sencillos. Primero nos reunimos todos, dejamos constancia de ello y resumimos el total de la deuda que el vecino que no paga a la comunidad nos debe. Luego le reclamamos dicha cantidad y si no nos hace caso, acudimos a los tribunales. Vamos a ver algunas cosas que te interesan saber.
Convoca una Junta de Propietarios
Nos reunimos todos ya sea de forma ordinaria o de forma extraordinaria y acordamos reclamar al propietario moroso por mayoría. Y por supuesto, ello irá fijado en el orden del día. ¿Por qué Miguel? Pues porque esta convocatoria deberá notificarse fehacientemente al deudor moroso para que conozca que nos estamos dirigiendo contra él. Y tranqui, si al moroso le dá por comparecer no tendrá derecho a voto si así consta advertido en el acta.
¿Qué más debemos tratar en dicha reunión? También es vital facultar al presidente de la comunidad de propietarios para designar abogado y procurador para reclamar las deudas comunitarias. Esta facultad va a ser obligatoria si las deudas son superiores a 2.000€ pero en todo caso siempre será recomendable.
Emite el acta de la Junta de Propietarios
Bueno, esto sobra decirlo pero luego os quejáis porque os han inadmitido una demanda de monitorio. El caso es que el secretario debe emitir el acta de esta Junta en la que se recoja que se aprueba por los asistentes (1) reclamar al vecino moroso y (2) acordar la designación por parte del presidente de abogado y procurador. Ya sabes, algo que quede así:
1.- Aprobación de la liquidación de la deuda existente con la comunidad de los siguientes propietarios, así como la decisión a adoptar en relación con su reclamación judicial.
2.- Facultar al secretario o presiente para designar abogado y procurador mediante poder general para pleitos para que procedan a la reclamación judicial de la deuda.
Emite un certificado de la liquidación de deudas del vecino que no paga la Comunidad
Ligado a lo anterior también deberá emitirse un certificado de liquidación de deudas al vecino. Ya sabes, un papelito sellado y firmado por el secretario en el que se desglosen todos los conceptos de la deuda del vecino que no paga la comunidad.
Cómo reclamar al vecino moroso de la Comunidad de Propietarios
Ha llegado el momento de hacer una reclamación fehaciente mediante burofax al moroso en la que adjuntar el certificado. Es un documento sencillo, pero me gustaría adjuntarte un modelo de carta de requerimiento de pago al vecino moroso. Un poco más adelante te la adjunto. Y digo burofax porque no nos vale la carta certificada, ordinaria o jurar por Snoopy que la has remitido.
¿Y dónde reclamamos al moroso? Esto es una de las cuestiones más habituales que me plantean. Y es que es frecuente que el moroso no viva en el edificio –imagina con qué cara mirar a sus vecinos-, o que el moroso al que reclamamos haya fallecido y nadie sepa quienes son sus vecinos y dónde viven, etc. Pues bien, todos los propietarios morosos deben designar un domicilio a efecto de notificaciones conforme al artículo 9.h) de la LPH.
Puede ocurrir que el domicilio otorgado no exista o que ya no viva nadie ahí. En estos supuestos, podemos remitir el burofax al propio domicilio de nuestra comunidad. Si, algo estúpido pero es así. ¿Y si nos sale devuelto qué hacemos? ¿Nos resignamos y no reclamamos? Pues no, solo en estos casos se nos permite efectuar la reclamación mediante la publicación del acta en el tablón de anuncios de la comunidad de propietarios. En el caso de reclamar a plazas de Garajes también podemos hacerlo directamente a través del tablón.
Vamonos al Juicio
Y una vez hemos demostrado a su señoría que lo hemos intentado por todos los medios, nos vamos a juicio. El procedimiento adecuado para este tipo de reclamaciones es el denominado procedimiento monitorio. No hay ningún requisito de cuantía, tan solo que la deuda esté vencida, sea líquida y sea exigible.
Antes hemos hablado del tema de reclamar deudas al vecino moroso fallecido. En estos casos, la demanda podría dividirse en dos: La demanda dirigida contra el fallecido y sus herederos conocidos –y los incluímos en la demanda- o dirigir la demanda contra el fallecido y sus herederos desconocidos. Y en ambos casos, contra la herencia yacente.
Y ya el resto te lo sabes. Lo mismo en 20 días cobras que en cuatro años estás todavía reiterando la averiguación patrimonial del moroso para poder embargar. Pero eso ya no depende de ti y has hecho todo lo posible.
Recomendación: Incluye Otrosí digo en el escrito de petición de monitorio mediante el cual solicites la reclamación actualizada de la deuda conforme al 578 LEC desde el momento en que reclamas. Si no vas a tener que estar instando monitorio tras monitorio.
Modelo de carta de requerimiento de pago al vecino moroso
Tal y cómo te he prometido, te adjunto un documento que pueda servirte como modelo de carta de requerimiento de pago al vecino moroso.
Deudas de comunidad de propietarios: prescripción
Las deudas del vecino que no paga la comunidad no pueden estar reclamándose de por vida. O mejor dicho, si por pereza, falta de recursos o desconocimiento y descontrol de las cuentas comunitarias no has reclamado nunca al vecino moroso, solo podrás reclamarle las cuotas de los últimos cinco años. Y ello porque las deudas de la comunidad de propietarios tienen prescripción general de 5 años.
Vamos, como cualquier contrato o reclamación de responsabilidad por incumplimientos contractuales. Porque no estamos más que ante un incumplimiento contractual.
Si eres administrador de fincas, no te preocupes si se te han pasado deudas anteriores a 2015. Bueno sí, preocúpate, no nos engañemos. Pero existe una mínima posibilidad de reclamar las anteriores a octubre de 2015 aplicándole la normativa anterior con el plazo de 15 años. Pero dependerá del juez que nos toque y la Audiencia provincial de la que dependa.
Espero que esta entrada te haya resultado entretenida. Para saber más sobre reclamaciones de este tipo te dejo una entrada muy interesante sobre cómo reclamar al banco comisiones abusivas. Y es que esto de las reclamaciones tiene su ciencia. O mejor dicho, su pa’ ciencia.