De un tiempo a esta parte pareciera que el mercado de la vivienda se ha convertido en una actividad de riesgo. Algo así como hacer parapente o firmar una hipoteca de tipo variable. Pero ante situaciones de inestabilidad siempre aflora uno de los sectores más sólidos del mundo: el sector seguros. Y en materia de propiedad inmobiliaria, uno de los productos que más se escuchan en estos tiempos convulsos es el seguro de impago de alquiler. Vamos a responder a las preguntas que más preocupan a los propietarios de viviendas en España.
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¿Qué cubre el seguro de impago de alquiler para propietarios?
En términos generales, las pólizas de seguros cubren riesgos inciertos, posibles, concretos y fortuitos. Sin un riesgo de estas características, no existe la posibilidad de contratar un seguro. Y si empiezas a pensar en riesgos configurados de esta manera, pronto te darás cuenta que casi todo en el mercado es asegurable.
Pues bien, el patrimonio del propietario de una vivienda destinada a alquiler es perfectamente asegurable. Para ello existe el seguro de impago de alquiler, que protege al propietario frente al incierto, posible y fortuito incumplimiento del contrato de alquiler por parte del inquilino. Y en concreto, este seguro le protegerá ante el incumplimiento de la cláusula relativa a la renta. Dirás «Miguel, afina el tiro para que lo compranda»:
- Incierto, porque nunca sabes cuándo ocurrirá el impago o si ocurrirá alguna vez.
- Posible, porque no es imposible que la vida de tu inquilino dé un vuelco.
- Concreto, porque viene perfectamente determinado: «el impago de la renta«.
- Fortuito, porque no puede ser un impago acordado ni a merced de la voluntad de las partes.
El siniestro de un seguro de impago de alquiler es, por tanto, que el inquilino haya dejado de cumplir su parte económica del contrato. Bien por dejar de abonar las rentas o por no cuidar la vivienda.
Garantías frecuentes en los seguros que garantizan el pago de rentas
Lo cierto es que este seguro de impago de alquiler que cubre el patrimonio dinerario del propietario de la vivienda tienen multitud de coberturas. Muchas de ellas guardan relación con los frustrados ingresos del arrendador. Hablamos así de una naturaleza de seguro de lucro cesante (art. 63 de la Ley de Contrato de Seguro) por el cual se indemniza «al asegurado la pérdida del rendimiento económico, que hubiera podido alcanzarse en un acto o actividad de no haberse producido el siniestro descrito en el contrato«.
Otras garantías, en cambio, encuentran su amparo en otras modalidades del seguro de daños. Vamos a verlas:
- Una compensación económica al arrendador cuando el inquilino hubiera dejado de pagar la renta u otros pagos pactados, en los términos del contrato de seguro.
- Lucro cesante en caso de inhabitabilidad del inmueble, o por el periodo de tenerlo desocupado tras un desahucio.
- Indemnización por actos vandálicos y/o malintencionados.
- Compensación por gastos de limpieza del inmueble ocasionados tras el desalojo.
- La defensa jurídica del arrendador en caso de tener que acudir a la vía judicial o administrativa.
¿Es obligatorio suscribirlo?
En su día ya os hable sobre los seguros obligatorios que hay en España. Incluso os hacía una distinción entre los seguros obligatorios de la disposición adicional segunda de la Ley 20/2015, de 14 de julio y los seguros de suscripción obligatoria que algunos sectores te exigen.
Pues bien, en España no es obligatorio contratar un seguro de impago de alquiler. Ni tampoco hay un Sindicato de Propietarios que te exija la suscripción obligatoria de este contrato de seguro. Sencillamente porque se trata de un seguro que pretende proteger «la seguridad financiera» del asegurado. En otras palabras, protege el patrimonio propio y no ajeno, por lo que sería absurdo que la ley te lo exigiera.
¿Quién paga el seguro de impago de alquiler?
El seguro del alquiler lo paga quien las partes, libre y voluntariamente, acuerdan en los términos del artículo 1.255 del Código Civil.
Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.
Artículo 1.255 del Código Civil español
Como puedes leer, apreciado lector, la ley solo pone tres límites a esta libre voluntad de las partes: las leyes, la moral y el orden público. Pues descartando la moralidad, que contienen los valores y principios que conforman una sociedad, y el orden público, que no es otra cosa que el conocido interés general, debemos acudir a la ley que regulan los alquileres. Miguel, sin rodeos, ¿Qué leyes son esas que limitan la libre voluntad de las partes?
- El propio código civil en sus artículos 1.542 a 1.603. En cambio, ningún artículo obliga a suscribir este seguro a ninguna de las partes ni análoga garantía.
- La Ley de Arrendamientos Urbanos, en cambio, sí menciona en su artículo 36 la libre voluntad para pactar garantías para el pago del alquiler: «Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico«.
En resumen, el seguro de impago de alquiler lo paga quien las partes libre y voluntariamente acuerden en el contrato de alquiler. En todo caso, el riesgo asegurado será el cumplimiento del contrato de alquiler así como beneficiario será el arrendador. Porque sí: la Ley de Contrato de Seguros permite contratar un seguro para un tercero que, en este caso, es el casero.