Peritaje de casa: qué es y qué contiene

Un informe pericial tiene múltiples finalidades. Puede servir a una compañía de seguros para detectar la causa de un siniestro y conocer si forma parte o no de las coberturas de la póliza. Igualmente viene de perlas a un particular para incrementar la valoración económica de su vehículo. Incluso un peritaje de casa es útil para para reclamar al constructor el incumplimiento de su contrato. Aunque los informes periciales son útiles hasta para calzar una mesa, hoy quiero hablaros de este último así que vamos al lío.

Antes de empezar, te voy a recomendar dos publicaciones muy relacionadas. Solo dos:

¿Qué es un peritaje de casa?

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Imagina que contratas una obra de reforma y resulta que el constructor en quien depositas tu confianza cobra su parte, pero no termina la obra. De esto hablo en mi entrada sobre cómo reclamar una obra mal ejecutada, pero hoy no quiero profundizar en ello. ¿Sabes cuánto tienes que reclamarle al constructor? ¿Puedes calcular qué partidas del presupuesto ha realizado y cuáles no? Un perito que elabore un peritaje de casa, sí.

Además, no solo abandonó la obra. Si no que también, fruto de su impericia y deslealtad profesional, acometió los pocos trabajos que realizó de una forma tan ruinosa que necesitarás invertir más dinero en reparar los daños. Ese tabique que ubicó 15 centímetros fuera de su lugar planificado, esa instalación del lavavajillas sin tener en cuenta que era necesario abrir una toma de agua o incluso haber rayado el parqué por no haberlo protegido. ¿Cuánto me costará repararlo? ¿Cuál es el precio medio de mercado? ¿Cómo convenzo al juez de que el suelo se rayó durante la obra? ¿Y de que ese muro, conforme al proyecto, no iba ahí?

Para todo ello y mucho más sirve un peritaje de casa realizado, por supuesto, por un perito especialista.

¿Qué contiene un informe pericial de daños en la vivienda?

Antes de hablar del perfil ideal de un perito que redacte un informe pericial de daños en la vivienda, quisiera desglosar para mayor entendimiento qué contiene un informe pericial. Porque se entiende mucho mejor qué es un peritaje de casa si te explico el contenido del mismo.

La carátula del informe pericial

Pareciera absurdo lo que te voy a comentar, pero es del todo necesario. Igual que muchas veces compramos una revista por su portada, un informe pericial de daños en la vivienda entra mucho mejor con una buena portada. Piensa siempre en el juez que pasa 6 vistas al día y debe de mirarse antes de tu juicio las actuaciones en 5 minutos. Le agradará mucho más un informe limpio y con todos los datos a la vista, ¿no?. Ahora bien, ¿Qué es lo que más valoro como abogado en la carátula de un informe pericial?

• El motivo del mismo: informe pericial por abandono de obra; informe pericial por incendio de vivienda; etc.
• El peticionario del informe: Fulanito de tal, con vivienda en la Calle de la Alegría número 13.
• El lugar del siniestro: La vivienda sito en la calle Alegría número 13, o sobre el vehículo con matrícula X.
• El nombre del perito y su formación profesional: Menganito de cual, Arquitecto Técnico con número de colegiado X

El juramento eterno

En este tipo de procedimientos en los que empleo informes periciales y que son de especial trascendencia para el procedimiento, los artículo 335 L.e.c. y siguientes son especialmente importantes. Y precisamente este artículo, el 335 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado segundo, exige que el dictamen pericial deba ir jurado en el momento de su emisión.

Este juramento, lo suyo es incorporarlo en al final del todo siendo un formalismo legal que el juez pasará por alto. De este modo, dejaremos las primeras páginas para lo especialmente importante. Si total, nadie se lo lee y ya el juez preguntará al perito el día del juicio si jura o promete…

Os dejo el contenido del artículo 335.2 L.e.c.

Al emitir el dictamen, todo perito deberá manifestar, bajo juramento o promesa de decir verdad, que ha actuado y, en su caso, actuará con la mayor objetividad posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar perjuicio a cualquiera de las partes, y que conoce las sanciones penales en las que podría incurrir si incumpliere su deber como perito

Artículo 335.2 L.e.c.

Antecedentes del siniestro

Quizá la parte menos técnica consiste en el estudio que hace el perito de su caso. Pero es que en los antecedentes del siniestro radica la gran fuerza del informe pericial. Porque valorar 100€ o 200 € puede ser discutible en un juicio en función de si tomas de referencia un valor de mercado u otro. Pero explicar cómo has preparado el peritaje de casa es clave en todo procedimiento judicial. En este punto explicarás qué elementos has tenido en cuenta para tu informe. ¿Qué puntos claves debes explicar en los antecedentes?

• Tu visita al lugar del siniestro: Qué día y a qué hora acudes; luminosidad; si llueve, nieva o truena; quién te atiende; qué lugares inspeccionas ocularmente, dimensiones de la casa, etc.
• Qué te pide el peticionario: Si te informa de su interés en que valore solo la cocina, o toda la casa;
• Documentación que estudias: el presupuesto de la obra y el contrato con sus anexos, si te exhiben los justificantes de haber pagado, la factura de compra, etc

Estudio de los daños en la vivienda

Si el anterior epígrafe dotará de mayor credibilidad a tu informe pericial, el estudio de los daños me dotará a mí como abogado de más herramientas para convencer al juez de que tenemos razón. Es la perspectiva técnica, la inspección ocular y el momento en el que debes desenfundar tu audacia en los informes periciales. Cuéntanos: ¿Qué ves? ¿La forma y situación de los daños se corresponde con lo que te cuenta tu cliente? ¿existe alguna concausa que haya podido provocar ese daño? ¿alguna intervención de un tercero? ¿lo que observas es una mala praxis profesional? ¿Cómo y por qué valoras con esa cuantía las reparaciones necesarias?

Un breve pero imprescindible consejo: a la hora de valorar económicamente el daño, no hagas una enumeración de las tareas a ejecutar y termines diciendo que por el artículo 33 son 3.000 €. No por favor. Haz un desglose detallado de todas las partidas y su valor unitario, incluyendo si fuera necesario una depreciación.

En palabras del más Alto Tribunal,

Conviene recordar que un informe pericial no razonado constituye una mera opinión, pues, en definitiva, su fuerza probatoria no reside tanto en la condición, categoría o número de sus autores como en su mayor o menor fundamentación o razón de ciencia

STS 2887/2015 de 29 de junio

Anexo documental

Aunque lo normal es que el abogado en su reclamación incluya todos los documentos en los que se ampara el perito en la redacción de su dictamen pericial, lo propio es que dentro del mismo informe incluya todas las pruebas de que su juramento está basado en una realidad científica. Incluye las fotografías de lo que has visto, con todo nivel de detalle sobre cuál es el daño (a poder ser, incluye una breve descripción a pie de foto). Añade también esos presupuestos y contratos que te han mostrado. Los justificantes de pago. ¡Todo!

Firme usted por favor

No tenga miedo, firme el informe pericial por favor. En cierta ocasión, un juicio se me puso muy cuesta arriba cuando su señoría llamó al perito a declarar. Su señoría, de entusiastas costumbres, preguntó al perito que por qué motivo no firmó su informe pericial y claro, el bochorno fue horroroso. ¿Es que no está Ud convencido de su contenido? ¿No está comprometido? ¿Quien me dice que es Ud, que ha venido a defenderlo a sala, quien ha redactado el informe?

En resumen, firma el informe pericial.

¿Qué perfil debe tener un perito que hace un peritaje de casa?

Ciertamente, el perfil es lo de menos. He visto peritos sin formación universitaria pero con 20 años de experiencia como jefe de obra hacer una defensa del informe pericial como Dios manda. ¡Y viceversa!

Y quizá te surja la pregunta: ¿es que se puede ser perito sin tener un título universitario? La respuesta es sí. El artículo 340 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que los peritos deberán tener título oficial que corresponda al objeto del dictamen. Pero que si se tratara de materias no comprendidas en títulos profesionales oficiales, se nombrará entre entendidos de la materia. Y para hacer un peritaje sobre defectos en una obra de reforma o en un incendio, no hay título oficial específico.

Cuestión distinta es para ser un perito judicial, o de alguna materia que requiera titulación oficial. Esto es, un perito que forma parte de las listas del Tribunal Superior de Justicia de tu Comunidad Autónoma y que es designado ‘de oficio’ en determinados supuestos y para los que sí se exige la titulación que corresponda. O un perito que deba pronunciarse sobre la causa del derrumbe de un edificio, pues al ser una cuestión estructural un arquitecto técnico o superior es más apropiado.

Eso sí, amigos, en un perito son importante tres aspectos: su formación, su experiencia y su habilidad para defender el informe pericial. Y con estos tres engranajes, conseguirás un gran peritaje de casa.