Consideraciones para reclamar los gastos de hipoteca

En los últimos meses se han buscado muchos abogados para reclamar gastos de hipoteca. Es frecuente que el consumidor desconozca cuáles son estos gastos, por qué son abusivos y cómo puede reclamarlos. Si bien son numerosas las cláusulas que pueden contarse como abusivas, en esta ocasión nos centraremos en la que impone los gastos de formalización de la hipoteca.

He optado por estrenar esta categoría de Derecho Mercantil en su rama del derecho de protección al consumidor por ser esta la que mas urgencia requiere. La cantidad de demandas interpuestas, la saturación de los juzgados y el desconocimiento de los derechos de algunos consumidores me han empujado a priorizar esta entrada.

¿Cuáles son los gastos de formalización de hipoteca?

En la mayoría de las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria nos encontramos siempre la misma clausula. Esta viene a decir que ‘serán de cargo del titular de la finca gastos de Notaría, Registro, impuestos y gestión de esta escritura’. Extrayendo la información contenida, podríamos hablar de cinco gastos que han corrido tradicionalmente a cargo del comprador de la finca, y por los que se podrían reclamar gastos de hipoteca:

• Gastos de notaría.- Rondan los 600 euros (entre el 0,1 y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria) cuando se refiere a los gastos de constitución de la hipoteca (la primera). En caso de una modificación, entorno a 300 euros.
• Gastos de Registro de la propiedad.- Entorno a 300 euros (entre el 0,1 y el 0,3% de la responsabilidad hipotecaria).
• El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).- Depende de la Comunidad Autónoma y de la edad de la persona que realizaba el acto. Incluso pudiendo llegar a estar exentas algunas personas.
• Gestoría.- Normalmente impuesta –o inducida- por la entidad bancaria. Se traduce en los honorarios de aquellos que se encargaron de tramitar las escrituras. Estos gastos vienen a suponer entorno a 200 o 300 euros.
• Tasación.- El informe del tasador que, normalmente, ha supuesto un gasto de entre 100 y 300 €.

Si bien los anteriores vienen circunscritos en una misma clausula, es usual encontrarse a lo largo de la escritura otros gastos. Son, por ejemplo, las comisiones de apertura de hipotecas.

¿Por qué se han declarado abusivas las cláusulas que imponen estos gastos?

El Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de defensa del consumidor establece una serie de conductas abusivas del empresario hacia el consumidor. Un poco menos determinante es su predecesora, la Ley 26/1984, de 19 de julio, aplicable a los gastos impuestos antes de diciembre de 2007.

Cuando una clausula –o parte de ella- se enmarca en cualquiera de estas conductas, se declarará nula. Esto es: nunca existió. El siguinente paso: examinar si las partidas de gastos afectos a dicha clausula procede o no restituirlas. Judicialmente –al menos para reclamar gastos de hipoteca en Granada-, se están dando estos argumentos cuando se pretende reclamar gastos de hipoteca:

• Notaría.- Debe ser repartido al 50% por cada parte. El banco es el requiriente e interesado, pero el consumidor es también interesado. Norma sexta del anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre. Conforme a esta interpretación, solo puedo decir que al fin y al cabo, quien legisla es el juez… Salomón.
• Registro.- Al único protegido por la inscripción en un registro público: al empresario. Ello conforme a la norma octava del anexo II del RD 1427/1989, de 17 de noviembre.
• Gestoría.- Se entienden que son un servicio complementario o accesorio no solicitado por el consumidor (art. 89.4 del RDL 1/2007). La devolución de estos gastos será en proporción a las actuaciones que lleve la gestoría.
• Tasación.- Se entienden que son un servicio complementario o accesorio no solicitado por el consumidor. Como el anterior, y a caballo entre el artículo tercero bis de la ley 2/1981, de 25 de mayo –que da la razón al consumidor- y la resolución del 14 de septiembre de 2016 –que, aunque extemporánea por reciente, ofrece un razonamiento que da la razón al empresario- es frecuente encontrarnos resoluciones con reparto de gastos. Otra vez el juez Salomón.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.- Corresponde pagarlo al consumidor, hasta nueva orden. Ello conforme al artículo 68 del RD 828/1995 de 29 de mayo párrafo segundo. Aunque en noviembre de 2018 el Tribunal Supremo pareció dar una resolución definitiva a favor de la banca, todavía queda una puerta abierta para reclamar el Impuesto. El principal afectado por dicha resolución, y se ha admitido a trámite la petición de anular el fallo del pleno del Tribunal Supremo. Estaré pendiente de esta resolución para informaros en redes.

¿Qué hacer para reclamar gastos de hipoteca?

Lo ideal sería, en materia de gastos hipotecarios, reclamar extrajudicialmente. Ello conforme al RD 1/2017 de 20 de enero. Con esto, serían reintegradas las cantidades al consumidor en un periodo de 3 meses. La realidad practica es otra.

Las entidades bancarias carecen de la liquidez suficiente –y sin ganas de devolver las cantidades adeudadas- para pagar pronto. Prefieren acudir a la vía judicial –y alargarla al máximo- para devolver las cuantías. ¿Y por qué? En sencillas palabras: porque les sale ‘casi’ gratis. Saben que las posibilidades de que les condenen en costas son muy escasas –en gastos hipotecarios- y sus gastos procesales son bajos.

En conclusión: la opción mas viable es contactar con un abogado y que inicie –previo intento de resolución amistosa- la reclamación judicial. Dado que esta reclamación judicial suele dilatarse en el tiempo por la saturación de los juzgados, conviene iniciar lo antes posible estas reclamaciones a través de la demanda.