¿Qué hacer ante un abandono de obra de reforma?

Embarcarse en unas obras de reforma de la vivienda es una decisión importante. A veces, acudes a alguien recomendado por un allegado. En otras ocasiones exploras el mercado, solicitando varios presupuestos y decidiéndote por el que mejor impresión te transmite. Y hasta ahí, todo es correcto. Sin embargo, en un momento dado el constructor desaparece y no sabes qué hacer ante un abandono de obra de reforma de tal calibre.

Antes de empezar, te voy a recomendar dos publicaciones muy relacionadas. Solo dos:

Abandono de obra: qué hacer

Seguro que te has sentido identificado con lo anterior. Y estoy seguro porque desde que empecé a llevar este tipo de asuntos hace varios años siempre se repite la misma historia. Ya os lo adelantaba en mi post de cómo reclamar obras mal realizadas, en la que muchos contaron con mi ayuda para recuperar su dinero. Estas son las situaciones más corrientes entre mis clientes:

• El constructor que nos recomendaron ejecutó todas las partidas de demoliciones y, cuando la casa estaba patas arriba, solo nos pedía dinero.
• Al constructor le advertimos que estaba cometiendo errores y, de repente, dejó de aparecer y no me contesta ni al Whatsapp.
• En un principio todo iba genial, pero no dejaba de modificar el presupuesto con partidas que eran necesarias para continuar y no queremos pagarle más.
• Desde que firmamos, solo aparece por allí un chaval joven que da cuatro martillazos y se marcha para casa. El jefe siempre nos dice que está liado, y llevamos 5 meses de retraso.

Pues bien, aunque son solo algunos de los episodios que desgraciadamente me he encontrado, es muy posible que te identifiques en alguno de ellos. Aunque ni todo es blanco ni todo es negro, quiero darte algunos consejos útiles antes de darle la patada. Pero antes, quizá te interese conocer qué cubre la responsabilidad civil del arquitecto en el caso de que en tu obra haya intervenido alguno.

Cuándo se considera abandono de obra

En cierta ocasión una juez consideró que no existió un abandono de obra cuando tan solo habían transcurrido dos meses de retraso. Y ello porque consideró que dicho retraso no fue suficiente como para justificar que mis clientes no dejaran entrar al contratista. ¡Dos meses!

Aunque esto no es lo normal, es importante que si presentamos una demanda por abandono de obra tengamos todo bien atado. Y para ello, no aconsejaría a un cliente preocuparse salvo en los siguientes casos:

• Si has has firmado un contrato -o un presupuesto más o menos elaborado-, y en el mismo se especifica la duración de la obra ya tendremos una referencia. Y digo referencia porque la cláusula temporal rara vez es un elemento esencial del contrato y por ello hay que manejarla con cautela. Aunque sabrás cuándo tu obra va con retraso, no haría saltar las alarmas hasta que excedamos en un par de semanas la fecha de entrega o la obra haya estado paralizada más de una semana sin justificación.

• Si no has firmado un contrato, podemos encontrarnos dos referencias que nos a entender un abandono de obra:
  • Ni el constructor ni sus empleados dan señales de vida en una semana.
  • Nos excedemos en un par de semanas lo verbalmente acordado.
  • El ritmo de la obra es particularmente lento y los recursos empleados (mano de obra) escasa.

¿Y si se dan los casos, qué hago además de preocuparme? Seguir leyendo

Reclamar al contratista diplomáticamente

No es conveniente que salten las alarmas antes de tiempo. Principalmente porque lo que queremos es que nuestra obra finalice y, por experiencia, contrariar a un constructor puede ser un trago desagradable. Por ello, recomiendo utilizar medios de comunicación más cercanos estilo Whatsapp, Telegram o incluso correo electrónico, pero con lenguaje amigable. Muy pocos lo saben, pero son verdaderos medios de prueba, aunque hay que tomar algunas precauciones para que no te invaliden la prueba de whatsapp. Utiliza estas técnicas para que luego los abogados podamos trabajar con ellas:

• Haz referencia a característicos elementos de la obra. Por ejemplo: ‘José Luis, la vidriera de los ángeles que va en el pasillo, ¿sabes si le quedará mucho?‘. De este modo, con su respuesta dejaremos fijado el contrato del que estamos hablando para posteriormente relacionarlo con el presupuesto.
• También utiliza menciones personales para que nadie pueda negar su identidad. Por ejemplo: ‘Oye Antonio, me comentaste que el lunes tuviste cita médica para tu vista cansada, estás ya mejor?‘ o ‘¿cómo se encuentra tu trabajador que se pilló el dedo con la puerta?‘. En estos supuestos, podremos hilar bien las conversaciones y, si responde, dejaremos debida constancia que quien está al otro lado del teléfono es nuestro constructor.
• No dejes de recordarle que vamos con retraso, pero con diplomacia. Por ejemplo, ‘Buenos días José Manuel, nos gustaría poder entrar en septiembre como hablamos porque los niños empiezan el cole, pero el ritmo no es bueno‘. En este caso, no solo dejamos constancia de la fecha en la que insistimos acabar la obra, sino que ponemos de manifiesto una circunstancia que nos puede ayudar a reclamar una indemnización por otros perjuicios como pueda ser el sobre coste de llevar a los niños al colegio, al vivir más lejos.

El acta notarial en el abandono de obra

El abandono de obra en el Código Civil viene sucintamente regulado y, por ello, necesitaremos de medios de prueba que nos ayuden a crear una historia. En concreto, se regula en los artículos 1542 C.c. y siguientes y, de forma particular, en el artículo 1588 C.c. Aunque bueno, quienes me conocéis sabéis que no me gusta entrar en parafernalia legalista así que vamos a ayudarte a crear esa historia.

Es muy habitual que los notarios acudan a realizar un acta del estado de la obra, y dependiendo del contenido, tendrá un precio de 100 o 200 euros. Con independencia de que el notario ya estará curtido en estas tareas, ¿qué le debemos mostrar al notario?

• El estado de la obra, de arriba a abajo. Como es obvio, tendrá que ver y fotografiar cada extremo de la obra para luego elaborar el acta en su despacho.
• Las herramientas del constructor. En muchos casos, dejan las herramientas en el interior de la vivienda antes de irse. Una de las cuestiones que más me preguntan sobre qué hacer ante un abandono de obra es sobre las herramientas. Pues bien, inventariadas por el notario, podrá el constructor recogerlas.
• Constancia de las conversaciones de Whatsapp. Aunque no forma parte de la tarea habitual, podemos dejar constancia de ellas. Si bien el notario no es ingeniero informático, sí que puede dejar constancia de ‘se me muestra el teléfono móvil, y una conversación con un número teléfono X, en la que se relata la siguiente conversación: […]‘. Y ya matamos dos pájaros de un tiro.

Este acta es siempre recomendable, aunque si además del abandono existen también defectos en la construcción puedes prescindir de ella. Porque total, vas a tener que pagar a un informe pericial sí o sí y tiene el mismo efecto. Tengo una publicación en la que hablo sobre qué es un peritaje de casa.

Enviar un burofax al constructor

Finalmente, solo te queda enviar un burofax. O no… Puede ocurrir que en aquellas diplomáticas conversaciones hayas obtenido respuestas suficientemente claras como para prescindir del burofax. O que el constructor esté tan perdido que la reclamación sea inútil. Si total, ¿qué le vas a decir en el burofax? ¿que no ha acabado la obra? ¿es que no lo sabe? ¿es que su palabra tendrá más valor que el acta notarial? ¿podrá acreditar en un juicio que sí acabó la obra? Pues ojalá pueda, porque así la habrá terminado.

Por lo tanto, ¿enviar un burofax es recomendable? Siempre. ¿Es necesario? En pocas ocasiones. Un burofax, como mera constancia formal de que estás reclamando, es siempre bueno. Estás pidiendo que acaben la obra, informando que en esa fecha no está acabada y que estás haciendo todo lo posible por que cumpla con el contrato. Digamos que ayuda. Pero oye, gastarse 15-30€ en un carta, cuando no vas a decir nada que no se sepa pues tampoco es una exigencia.

La demanda por abandono de obra

Habitualmente, una denuncia por abandono de obra (técnicamente hablando, una demanda por abandono de obra) es el resultado natural de estas reclamaciones. Y es que un abandono rara vez acaba con el constructor terminando la obra. Porque recordemos: o está en la ruina o tiene mucha cara.

Pues bien, una demanda por abandono de obra es realmente sencilla y si bien a los abogados no nos gusta dar porcentajes, he de reconocer que la viabilidad es más que aceptable. Claro: he acreditado que yo he pagado y que el otro no ha hecho la obra. Eso en pocas ocasiones sale mal.

Si quieres saber cómo hacer una demanda de cuantía inferior a 2.000 € te remito a mi publicación sobre cómo redactar una demanda. Aunque si la cuantía que reclamamos de dinero pagado por partidas no ejecutadas es superior a 2.000 € necesitarás obligatoriamente la intervención de un abogado especialista en reclamación por obras y un procurador.

En mi sección de utilidades he colgado un completo modelo de reclamación por obras mal realizadas para que podáis usarlo adaptado a vuestras necesidades. En concreto, podéis encontrarlo en la sección de modelos de reclamación extrajudicial. ¡Espero que os sea de utilidad!